Jakie są możliwości prawne nabycia działki na potrzeby drogi dojazdowej do garaży członków wspólnoty?

Droga dojazdowa do garaży współwłaścicieli nieruchomości biegnie przez działkę gruntu należącą do osoby trzeciej. Wspólnota Mieszkaniowa jest zainteresowana wykupem ww. działki gruntu.

Wspólnota Mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną). Jest to jednostka organizacyjna, której ustawa przyznała zdolność prawną. Powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia w danej nieruchomości lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości. Wspólnota istnieje tak długo, jak długo występuje stan, od którego ustawa uzależnia powstanie tego podmiotu. Wspólnota może także posiadać majątek, niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali.
Przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna Wspólnoty Mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną.

Do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali ? dalej uwl) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a uwl). W odniesieniu do zakupu nieruchomości należy zaznaczyć, że w grę może wchodzić nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną.

Zakup nieruchomości wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej oraz określające rodzaj czynności, która ma zostać dokonana (art. 22 ust. 3 pkt 6a uwl). Pełnomocnictwo w formie prawem przewidzianej oznacza – stosownie do brzmienia art. 99 § 1 k.c. – że: ?Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie?. Jako że do czynności nabycia nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego, pełnomocnictwo również musi mieć tę formę.

Zgoda właścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, w szczególności w zakresie nabycia nieruchomości – wraz ze stosownym umocowaniem dla zarządu (pełnomocnictwem) w formie prawem przewidzianej, nie wymaga dodatkowych zgód właścicieli lokali lub podjęcia jednomyślnej uchwały. Taki bowiem jest sens zarządzania w reżimie ustawy o własności lokali, że dostateczna jest zgoda większości dla wszystkich czynności przekraczających zwykły zarząd, z kontrolą sądu, na podstawie art. 25 uwl.

Znane jest jednak również stanowisko odrębne, w myśl którego zgodę muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, a które wiąże się z interpretacją art. 21 ust. 3 uwl, który stanowi, iż zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach:

– ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
-udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
– udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej
– dokonania podziału nieruchomości wspólnej ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Niewymienienie w ww. przepisie nabycia nieruchomości, zdaniem niektórych przedstawicieli doktryny, stanowi przesłankę do przyjęcia stanowiska o konieczności uzyskania zgody współwłaścicieli, co w ocenie sporządzającego opinię jest jednak niezasadne.

Koszt zakupu nieruchomości

Problematycznym mogłoby się okazać finansowanie kosztu zakupu z funduszu remontowego. Jeśli Wspólnota posiada fundusz remontowy (podjęła uchwałę o jego utworzeniu) i zostały określone zasady wpłat na ten fundusz celowy, to wszelkie wypłaty środków z funduszu remontowego muszą być zgodne z tą uchwałą (także przeksięgowanie środków na inny cel). Środki zgromadzone na funduszu remontowym, zgodnie z przyjętą linią orzeczniczą sądów, nie mogą zostać rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób, niż zgodnie z ich przeznaczeniem. Znana jest praktyka podejmowania uchwał w przedmiocie zmiany przeznaczenia środków zgromadzonych na funduszu remontowym, jednakże w razie zaskarżenia takiej uchwały, istnieje duże ryzyko jej uchylenia przez Sąd.

Tym samym Wspólnota Mieszkaniowa, chcąc pokryć wydatki wynikające z przyjęcia uchwały o zakupie nieruchomości (które są niejako wydatkami dodatkowymi), winna utworzyć w drodze uchwały fundusz celowy. Ustawa o własności lokali nie wspomina o funduszach celowych, mimo to w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych tego typu fundusze istnieją i ich istnienie nie jest kwestionowane.

Zdaniem sporządzającego opinię wpłata na zakup nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego, o którym mówi art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania, jednakże aby uzyskać pewność w tym zakresie należy zwrócić się z wnioskiem o wydanie podatkowej interpretacji indywidualnej lub zasięgnąć opinii doradcy podatkowego.

Wnioski

1/ W świetle regulacji przewidzianej w art. 6 uwl istnieje możliwość nabycia nieruchomości sąsiedniej przez wspólnotę mieszkaniową do jej majątku własnego (odrębnego) z zastrzeżeniem, iż nabycie tych praw związane jest z potrzebą prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Konieczna jest do tego uchwała właścicieli lokali (w tym pełnomocnictwo do Zarządu w formie aktu notarialnego).

2/ Ostatecznie to właściciele lokali decydują, czy wspólnota mieszkaniowa ma nabyć prawo dla siebie, czy na współwłasność właścicieli lokali. Nie ma bowiem przeszkód prawnych, aby właściciele, obok zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, udzielili organowi wspólnoty pełnomocnictwa do nabycia prawa do ich majątków, a nie do majątku wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli jednak nabycie ma nastąpić do majątku odrębnego wymagane będzie pełnomocnictwo do dokonania czynności od każdego z właścicieli, inaczej niż w przypadku nabywania na rzecz wspólnoty
3/ z uwagi na rozbieżności w interpretacji przepisów prawnych w zakresie nabywania nieruchomości przez Wspólnotę, przed dokonaniem czynności sugeruje się kontakt z Notariuszem celem uzyskania informacji co do przyjętej przez Kancelarię praktyki w zakresie wymaganej dokumentacji niezbędnej do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Podstawa prawna:

1/ ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali
2/ ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny
3/ ustawa z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania

Pozdrawiamy, PROGRESLINE.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie będzie publikowany. Zaznaczone pola są obowiązkowe *

*

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>