W jaki sposób należy dokonać zmiany sposobu zarządu, czy możliwa jest rezygnacja na piśmie obecnego zarządcy i w jakiej formie powinna być dokonana?

Przy Umowie sprzedaży pierwszego lokalu została zawarta umowa o powierzeniu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną Wspólnoty w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Po wyodrębnieniu kolejnych lokali został zgłoszony wniosek o zmianę sposobu. Wniosek ten został zgłoszony podczas zebrania Wspólnoty, które nie przewidywało w porządku obrad podjęcia takiej uchwały.

Przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903) określają w art. 20 ustawowy sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej. Przepis art. 20 ustawy ma zastosowanie, jeżeli właściciele lokali nie ustalą innych zasad sprawowania zarządu w umowie zawartej w formie aktu notarialnego na podstawie art. 18 ustawy. Umowa taka powinna zostać zawarta przez wszystkich właścicieli lokali, aktualnych w dacie zawarcia umowy.

We Wspólnocie Mieszkaniowej obowiązuje obecnie umowny zarząd, powierzony w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego przez właścicieli lokali. Zawarcie tej umowy odnosi skutek wobec każdego kolejnego nabywcy lokalu (art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali). Istnienie zarządu powierzonego w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali powoduje, że zmiana sposobu zarządu lub zmiana osoby zarządcy wymaga podjęcia uchwały Wspólnoty w trybie art. 18 ust. 2 a ustawy o własności lokali. Uchwała taka dla swej mocy powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza.

Do zmiany sposobu zarządu lub osoby zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej wymagane jest zatem podjęcie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Z uwagi na konieczność zaprotokołowania jej przez notariusza uchwała taka może zostać podjęta wyłącznie na zebraniu Wspólnoty, a nie w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w trybie mieszanym, częściowo na zebraniu i częściowo w trybie indywidualnym. Dlatego jeżeli został złożony wniosek o podjęcie uchwały o zmianie zarządcy lub zmianie sposobu zarządu należy zwołać kolejne zebranie z porządkiem obrad przewidującym podjęcie takiej uchwały z udziałem notariusza, aby zmobilizować właścicieli lokali do uczestniczenia w tym zebraniu. Uchwała może dokonywać zmiany osoby zarządcy lub zmiany sposobu zarządu na zarząd właścicielski.

W tym drugim przypadku wymóg zaprotokołowania uchwały przez notariusza obowiązuje jedynie co do zmiany sposobu zarządu, a sam wybór członków zarządu po zmianie sposobu zarządu na zarząd w trybie art. 20 ustawy o własności lokali następuje w kolejnej uchwale podejmowanej w zwykłej formie pisemnej. Obecny zarządca jest związany umową zawartą z właścicielami i złożenie ?rezygnacji? jest możliwe wyłącznie przez wypowiedzenie umowy. Do złożenia takiego oświadczenia woli jest wystarczająca zwykła forma pisemna (vide art. 77 § 3 kodeksu cywilnego oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2008 r. I CSK 95/08: ?W wypadku zawarcia w formie szczególnej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, w tym w formie aktu notarialnego, rozwiązanie tej umowy za zgodą obu stron wymaga zachowania formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia, natomiast takiej formy nie wymaga się tylko od odstąpienia od umowy albo jej wypowiedzenia; dokonanie tych dwóch czynności prawnych wymaga jedynie stwierdzenia pismem?). Do rozwiązania za porozumieniem stron umowy zawartej w formie aktu notarialnego wymagane będzie zachowanie również formy aktu notarialnego (art. 77 § 3 kc).

Art. 18 ustawy o własności lokali:
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.
Art. 20 ustawy o własności lokali:
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Forma zawarcia umowy oraz jej rozwiązania, wypowiedzenia, odstąpienia jest uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego.
Art. 77. [Forma umowy uzupełniającej lub zmieniającej]
1. Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.
2. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.
3. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.

Pozdrawiamy, PROGRESLINE.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie będzie publikowany. Zaznaczone pola są obowiązkowe *

*

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>