Jak dokonywać zgłoszeń wad budynku w ramach rękojmi we wspólnocie mieszkaniowej?

1. W ramach roszczeń z rękojmi nabywcy przysługują następujące uprawnienia (art. 560 kodeksu cywilnego):
a. roszczenie o naprawę rzeczy;
b. roszczenie o wymianę rzeczy na wolną od wad (dotyczy rzeczy ruchomych określonych tylko co do gatunku);
c. roszczenie o obniżenie ceny sprzedaży w stosunku, a jakim pozostaje wartość rzeczy z wadą do wartości rzeczy niewadliwej;
d. odstąpienie od umowy sprzedaży (prawo to przysługuje, o ile sprzedawca nie wymieni lub niezwłocznie nie naprawi rzeczy).

2. Aby korzystać z uprawnień z rękojmi opisanych powyżej należy dochować aktów należytej staranności, tzn. zgłosić sprzedawcy zauważoną wadę w terminie 1 miesiąca od daty zauważenia wady (art. 563 kodeksu cywilnego). W przypadku niezgłoszenia wady w powyższym terminie uprawnienie z rękojmi wygasa i pozostają wyłącznie roszczenia o odszkodowanie z tytułu wady rzeczy sprzedanej. Uprawnienie z rękojmi nie wygasa mimo niezgłoszenia w w/w terminie, jeśli sprzedawca wadę podstępnie zataił lub zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.

3. Uprawnienia z rękojmi mogą być wykonywane w terminie 1 roku od daty wydania rzeczy w przypadku rzeczy ruchomych, a w przypadku budynków w terminie lat 3 (art. 568 kodeksu cywilnego). Po tych terminach uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają, chyba że sprzedawca wadę podstępnie zataił. Wykonanie uprawnień z rękojmi w tym terminie polega na wystąpieniu na drogę sądową z roszczeniami, a w przypadku odstąpienia od umowy ? doręczeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy w w/w terminach. Samo zgłaszanie wad sprzedawcy w formie pisemnej nie zabezpiecza kupującego przed wygaśnięciem praw z rękojmi. W przypadku budynków termin 3 letni rękojmi obejmuje zazwyczaj elementy konstrukcyjne budynku, dlatego ze zgłoszeniem pozostałych wad należy się zmieścić w terminie 1 roku.

4. Roszczenia z rękojmi wobec dewelopera przysługują KUPUJĄCEMU LOKAL, nie wspólnocie mieszkaniowej, mimo że wady dotyczą części wspólnej, gdyż są to roszczenia wynikające z umowy sprzedaży (wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, wspólnota nie kupuje lokali). Każdemu z właścicieli termin rękojmi biegnie indywidualnie od daty zakupu lokalu.

5. Każdy właściciel lokalu powinien zgłaszać indywidualnie roszczenia do dewelopera zarówno w części indywidualnej, jak i w częściach wspólnych. Wobec faktu, że zazwyczaj określenie wad w częściach wspólnych wymaga wiedzy specjalisty, właściciele lokali powinni na jednym z pierwszych zebrań wspólnoty upoważnić Zarząd wspólnoty oraz zarządcę/administratora do zlecenia wykonania określonych ekspertyz budowlanych w celu ustalenia wad oraz do zgłoszenia wad w imieniu podpisanych pod uchwałą właścicieli. Takie upoważnienie jest ważne, gdyż bez upoważnienia można spotkać się z zarzutem zgłoszenia wady przez podmiot nieuprawniony, co może skutkować wygaśnięciem uprawnień z rękojmi. Można także dokonać cesji/przelewu wierzytelności wynikających z rękojmi w zakresie części wspólnych z kupującego na wspólnotę mieszkaniową.

6. Wadę należy zgłosić na piśmie do dewelopera w terminie 1 miesiąca od daty zauważenia wady. Do zachowania terminu wystarczy wysłanie pisma listem poleconym (art. 563 kodeksu cywilnego). W piśmie należy wyznaczyć termin wykonania napraw, jeżeli kupujący żąda naprawy. Można w piśmie zastrzec rygor odstąpienia od umowy sprzedaży na wypadek niewykonania napraw w terminie albo rygor wykonania napraw przez wspólnotę i wystąpienia następnie z roszczeniami odszkodowawczymi. Należy wyznaczyć realny termin naprawy mając na uwadze specyfikę wady.

7. Następnie należy czekać na odpowiedź dewelopera ? jeśli deweloper nie odpowie i nie podejmie napraw, należy albo wezwanie powtórzyć, albo skierować roszczenia do sądu w celu zachowania terminu rękojmi. Jeżeli sprawa jest niezwykle pilna i trzeba niezwłocznie wadę usunąć, należy dokładnie ją udokumentować zdjęciami i ekspertyzą biegłego (najlepiej byłoby uzyskać zabezpieczenie dowodu poprzez ekspertyzę biegłego sądowego ? termin organizowania zabezpieczenia do od 1 miesiąca do 3 miesięcy). Jeżeli wspólnota dokona naprawy bez czekania na odpowiedź dewelopera i bez udokumentowania wady, to uzyskanie stosownego odszkodowania może okazać się niemożliwe.

8. Termin 3 letni do skorzystania z uprawnień z rękojmi, tj. doręczenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo do wystąpienia z pozostałymi roszczeniami o naprawę/obniżenie ceny biegnie od daty wydania lokalu, a jeśli lokal został wydany przed zawarciem umowy sprzedaży, od daty sprzedaży. (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 kwietnia 2014 r. II CSK 415/2013: ?Instytucja rękojmi za wady jest ściśle związana z tą umową. Jest ona zbiorem dodatkowych uprawnień kupującego, zmierzających do wyrównania jego pozycji w umowie wzajemnej, zgodnie z którą w zamian za uiszczoną cenę powinien otrzymać od sprzedawcy świadczenie ekwiwalentne w postaci rzeczy niewadliwej i odpowiadającej umowie. Przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady jest zawarcie umowy sprzedaży oraz wydanie i odebranie rzeczy przez kupującego. Przewidziany w art. 568 § 1 k.c. termin do dochodzenia uprawnień, liczony ?…od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana…?, nie może więc rozpocząć biegu przed zawarciem umowy sprzedaży. Jeżeli sprzedaż dotyczyła rzeczy znajdującej się – na podstawie innej umowy – w posiadaniu kupującego, termin ten rozpoczyna bieg z chwilą zawarcia umowy sprzedaży.?

9. Po upływie terminów rękojmi kupującemu przysługuje roszczenie o odszkodowanie z tytułu szkody poniesionej wskutek nienależycie wykonanej umowy sprzedaży. Różnica w sposobie dochodzenia tych roszczeń jest taka, że przy roszczeniu o odszkodowanie należy wykazać winę sprzedawcy/dewelopera w zaistnieniu wady, a w przypadku roszczeń z rękojmi sprzedawca/deweloper nie mogą się uwolnić od odpowiedzialności wykazując, że nie ponoszą winy w zaistnieniu wady. Jedyną przesłanką do zwolnienia sprzedawcy/dewelopera z odpowiedzialności wynikającej z rękojmi jest wiedza kupującego o wadzie w chwili zawierania umowy sprzedaży.

Pozdrawiamy Progresline

Print

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie będzie publikowany. Zaznaczone pola są obowiązkowe *

*

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>